一、制定文件的必要性

经过20多年的发展，城市外延发展已经饱和，城市建设主旋律转向内涵提升，更加注重城市更新和综合治理，在此背景下，物业管理工作显得尤为重要。我市物业管理工作起步较晚，物业服务企业小而散，从业人员素质不高，物业服务水平整体偏低。而随着人们经济收入和消费水平不断提升，其对物业管理的认识和要求越来越高，当前物业管理工作存在的问题和短板显得越发突出，业主和物业公司之间矛盾重重，积怨很深，物业投诉率居高不下，已经严重影响到了居民的幸福感，出台这个《实施意见》尤为必要。通过出台该文件，明确物业管理机制，强化属地管理重要作用，整合属地、住建、公安、综合执法、市场监管等部门力量，规范物业企业服务，及时化解物业管理领域的各类矛盾纠纷，促进全市物业服务质量和水平全面提高，群众满意度大幅提升。

二、起草依据

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东

省物业管理条例》等法律法规规定，参考其他地区先进经验，结合我市实际，制定本实施意见。

三、主要内容

《意见》共分为工作目标；加强前期物业管理；规范业主委员会建设；规范物业服务管理；物业的使用与维护；加强社区、旧住宅区物业管理；加强监督与管理；强化保障措施和1个附件。

（一）工作目标。以全面提升物业服务质量为目标，明确物业管理各方责任，健全物业管理机制，落实属地管理职责，化解物业矛盾纠纷，提升群众满意度。

（二）加强前期物业管理。主要分两个方面：一是服务区域的划分及服务保障；二是配套设施的建设、使用和管理。

（三）规范业主委员会建设。主要从业主委员会组建条件、程序及职责方面予以明确。

（四）规范物业服务管理。主要从物业区域划分，物业服务合同签订及物业服务管理予以规范明确。

（五）物业的使用与维护。主要对物业使用人和物业服务人在物业使用过程中应注意的问题进行了明确，强化物业维护管理。

（六）加强社区、旧住宅区物业管理。主要对社区物业管理和旧住宅区物业管理应注意的问题事项进行了规范。

（七）加强监督与管理。主要对各部门职责予以明确，进一步压实工作责任。

（八）强化保障措施，建立考核评价机制。从明确职责分工、强化督查考核、加强宣传引导方面对保障《意见》落实提出了明确要求。

一是按照制定规范性文件有关要求，住建局草拟了《实施意见（征求意见稿）》，于2022年9月30日在莱阳市政府网站发布公告，向社会广泛征求意见和建议，公示期30天。截止10月30日，未收到市民反馈意见。二是组织行业内及法律界专家召开了专家论证会，与会行业内及法律专家均表示支持《实施意见》的制定。通过《实施意见》的制定，结合我市实际情况，更好的将镇街、各部门的职能相结合，有助于推进我市物业管理工作更好发展。三是2022年11月15日住建局下发了《关于征求<实施意见>的通知》，征求意见稿通过公文网分别发送至市发改局、市综合行政执法局、市市场监管局、市自然资源和规划局、市公安局、烟台市生态环境局莱阳分局、市民政局、市水务局、市消防救援大队、城厢街道、古柳街道、供电公司、自来水公司等单位，其中7家未反馈意见，有修改意见6家。从反馈意见情况看，大都是在职责认定及投诉问题受理处置方面存有异议。对这些意见，我们反复探讨，对确实符合相关法律规定的，我们予以采纳；对无明确法律依据规定的意见则不予采纳。