各镇政府、街道办事处,市政府有关部门，有关单位:
《莱阳市关于进一步加强物业管理工作的实施意见》已经市政府研究同意，现印发给你们，望认真贯彻落实。
莱阳市人民政府
2023年3月14日
（此件公开发布）
莱阳市关于进一步加强物业管理工作的实施意见
莱政发〔2023〕4号
为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立权责统一、规范监管的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平，优化居住环境，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《烟台市物业管理办法》等法律法规规定，结合我市实际，制定本实施意见。
一、工作目标
以全面提升物业服务质量为目标，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，明确物业管理各方责任，充分发挥街道办事处（镇政府）、社区在物业管理工作中的重要作用，健全社区居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构，及时化解物业管理领域的各类矛盾纠纷，促进全市物业服务水平全面提高。
二、加强前期物业管理
（一）服务区域的划分及服务保障
1.物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。遵循相对集中、服务便利、资源共享、便于管理的原则。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业服务区域，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域。
2.建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向物业主管部门申请划分物业服务区域。
物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（镇政府）等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。
3.物业服务区域划定后，确需调整的，由街道办事处（镇政府）组织社区居委会牵头征得业主共同意见后，报物业主管部门，由物业主管部门按照本意见的规定重新进行划分登记。
4.物业服务区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物业服务区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
5.住宅物业的建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，签订书面前期物业服务合同。
鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。
6.建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。
（二）配套设施的建设、使用和管理
1.新开发建设项目，建设单位应当按照规划要求配置物业服务用房，满足物业办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求，并与建设工程项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。物业服务用房的配置应当符合下列规定：
①独立且相对集中配置，方便服务业主；
②地面以上成套装修房屋，具备水、电、暖、采光、通风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口；
③建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；
④建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。
物业服务用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证附图、房屋买卖合同中载明。
2.物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有，建设单位应当依法办理不动产权属登记。
3.建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。
建设单位在销售商品房时，应当将下列内容以图文形式向物业买受人明示：
①物业服务区域的范围；
②物业共用部位、共用设施设备名称；
③规划用于停放机动车、非机动车的车位（库）数量和位置、处置方式，是否为人防车位；
④物业服务用房的面积和位置；
⑤生活垃圾收集站点、变电室、换热站、燃气调压站、充电桩、化粪池、公厕等其他需要明示的场所和设施设备；
⑥物业服务人、物业服务等级标准、服务内容和收费标准；
⑦应当向物业买受人明示的其他内容。
4.建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人完成物业服务区域的承接查验，移交物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房以及相关资料，并签订物业承接查验协议。对物业承接查验发现的问题、解决方法、时限、双方权利义务、违约责任等事项，双方应当在物业承接查验协议中作出约定。
物业服务人应当自物业交接后三十日内，持物业承接查验协议、查验记录、交接记录以及其他承接查验有关的文件向物业主管部门办理备案手续。
对物业承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托提供前期物业服务的物业服务人整改，整改费用由建设单位承担。
街道办事处（镇政府）、物业主管部门应当对承接查验移交物业服务用房和资料等进行现场监督。建设单位可以聘请相关专业机构予以协助。
三、规范业主委员会建设
（一）建设单位或者前期物业服务人应当及时向所在地街道办事处（镇政府）报告物业服务区域内总建筑面积、总户数、物业出售并交付时间以及业主入住人数、入住面积、业主名册等情况。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
1.已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；
2.已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；
3.自首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。
（二）符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处（镇政府）应当在六十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成，可以由街道办事处（镇政府）、社区居民委员会、建设单位、前期物业服务人、业主等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一，筹备组组长可以由街道办事处（镇政府）代表担任。
筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者社区居民委员会推荐产生，由街道办事处（镇政府）确定。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业服务区域内进行书面公告。
（三）筹备组履行下列职责：
1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议的投票权数；
3.草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
4.依法确定首次业主大会会议表决规则；
5.提出首届业主委员会选举办法及业主委员会成员候选人条件，确定业主委员会候选人名单；
6.召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对上述职责规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内公告，并通过书面或者其他方式通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组如未按期召开首次业主大会，可以重新成立业主大会筹备组。
（四）业主大会由物业服务区域内全体业主组成，代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
（五）一个物业服务区域成立一个业主大会。
物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
（六）划分一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
（七）下列事项由业主共同决定：
1.制定和修改业主大会议事规则；
2.制定和修改管理规约；
3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
4.选聘和解聘物业服务人；
5.使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6.筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
7.改建、重建建筑物及其附属设施；
8.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
9.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（八）物业管理事项需要通过业主表决作出决定的，可以采取常规表决方式，也可以采用异议表决方式。
常规表决方式是指，有利害关系的业主持同意意见的比例达到规定标准的，视为表决通过；异议表决方式是指，根据管理规约、临时管理的规定或者业主大会的决定，有利害关系的业主持反对意见的比例未超过规定标准的，视为表决通过。
（九）业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
2.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
（十）物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开，并可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。
业主代表参加业主大会会议，应当在业主大会召开十五日前就会议内容书面征求所代表的所有业主的意见、建议，需业主投票表决的，表决票应当经业主本人签名，并将其所代表的所有业主的意见、建议和表决票如实向业主大会提交。
（十一）业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会履行下列职责：
1.召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2.代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；
3.执行业主大会的决议、决定；
4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
5.监督管理规约的实施；
6.业主大会赋予的其他职责。
（十二）业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成。业主委员会成员应当由物业服务区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长参选业主委员会成员。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任和执行成员，主任、副主任可以兼任执行成员。
（十三）业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处（镇政府）备案：
1.业主大会会议决议；
2.业主大会议事规则；
3.管理规约；
4.业主委员会成员名单和基本情况；
5.法律、法规规定的其他资料。
物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处（镇政府）。
（十四）召开业主委员会会议时，业主委员会会议召集人应当告知社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。社区居民委员会可以派员参加并给予指导和协助。
业主委员会应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，用于发布业主自治等信息。业主委员会组成及委员分工情况，应当在公示栏长期公示，接受业主监督。
（十五）物业服务区域内有下列情形之一的，应当成立环境和物业管理委员会，作为临时机构履行物业管理职责：
1.不具备成立业主大会条件的；
2.具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（镇政府）两次组织后仍未能成立的；
3.业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举，经街道办事处（镇政府）指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。
（十六）环境和物业管理委员会由街道办事处（镇政府）组织成立，由业主、街道办事处（镇政府）、社区居民委员会委派的人员组成，街道办事处（镇政府）委派的人员担任召集人。环境和物业管理委员会人数应当为七人以上的单数，其中业主委员应当不少于百分之五十。
环境和物业管理委员会的业主委员由街道办事处（镇政府）从社区居民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力。
街道办事处（镇政府）应当将环境和物业管理委员会的组成人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。
（十七）环境和物业管理委员会设一名执行委员，负责环境和物业管理委员会的日常事务。执行委员由环境和物业管理委员会委员推选。
环境和物业管理委员会需要作出与业主利益相关决定的，应当按照有关法律、法规的规定集体讨论决定。
（十八）对具备成立业主大会条件的，街道办事处（镇政府）应当在环境和物业管理委员会成立后两年内，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。环境和物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。
（十九）管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业服务区域内的显著位置予以公示。
四、规范物业服务管理
（一）一个物业服务区域由一个物业服务人实施物业服务。物业服务内容主要包括下列事项：
1.物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
2.公共绿化的养护；
3.公共区域环境卫生的维护；
4.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
5.对物业使用中的禁止行为进行制止、报告等义务；
6.物业维修、更新、改造费用的账务管理；
7.物业档案和物业服务档案的保管；
8.其他约定的物业服务事项。
（二）物业服务人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业服务区域内的全部物业服务一并委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。电梯、消防设施等涉及人身、财产安全的设施设备，应当委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。
鼓励住宅小区建设视频监控、人脸识别、车辆识别等安全防范系统，提升安全防范水平。安全防范系统数据应当向公安机关开放。
（三）建立物业项目负责人制度。物业服务人承接物业服务项目应当指派项目负责人，负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。
项目负责人的履职情况记入行业信用信息档案。
（四）业主委员会应当代表业主通过招标或者协议方式选聘物业服务人，经业主共同决定后签订书面物业服务合同。物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。
（五）物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。
物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，合同对通知期限另有约定的除外。
（六）物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
（七）物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、环境和物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
（八）原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。
原物业服务人拒不移交有关资金、资料和物品的，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会可以向街道办事处（镇政府）、物业主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼。街道办事处（镇政府）、物业主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监督协调。
原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务区域期间，维持正常的物业服务秩序。
（九）物业服务区域突发失管状态时，街道办事处（镇政府）应当确定应急物业服务人，提供保洁、秩序维护、共用设施设备运行管理等基本物业服务。
提供应急物业服务的，街道办事处（镇政府）应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。
应急物业服务期间，街道办事处（镇政府）应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。
（十）物业服务人应当严格履行物业服务合同约定，及时了解业主对物业服务的需求，化解物业服务纠纷，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、投诉渠道、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等在物业服务区域内显著位置向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。
（十一）物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
（十二）物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外专项服务事项的，其收费标准可以另行约定，并于物业服务区域醒目位置进行公示。
（十三）物业服务人不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用，不得以保证金、押金等形式变相收费。
（十四）业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业服务费。物业服务人已经按照约定和相关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业服务费。
业主违反约定逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当督促其支付，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限
届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。符合条件的，可以向人民法院申请支付令。
物业服务人不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量，不得采取停止供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催缴物业服务费。
（十五）物业服务人不得有下列行为：
1.挪用、侵占业主共有资金；
2.擅自改变物业服务用房等共有物业用途；
3.擅自利用共有部位和共有设施进行经营；
4.擅自提高收费标准；
5.违规披露业主信息；
6.无正当理由限制业主正常通行；
7.其他违反法律、法规、规章规定，损害业主利益的行为。
（十六）因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务人。
五、物业的使用与维护
（一）业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
1.损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
2.违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
3.侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
4.擅自改变房屋用途、性质等违反房屋管理规定的行为；
5.随意倾倒、抛洒、堆放生活垃圾等违反市容环境卫生规定的行为；
6.以乱堆乱放杂物、停放车辆等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施等违反消防安全规定的行为；
7.私自架设电线、电缆等危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序的行为；
8.赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
9.从建筑物中抛掷物品的行为；
10.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
11.法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
业主大会或者业主委员会发现有前款规定行为的，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；物业服务人发现有前款规定行为的，应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
（二）业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，顶层的业主和物业服务人应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
（三）业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务人。
（四）业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知物业服务人；按照规定需要报相关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，未及时告知物业服务人的，物业服务人有权按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。
（五）物业服务人应当提示业主或者物业使用人在装饰装修住宅时注意下列事项：
1.允许施工的时间；
2.废弃物的清运与处置；
3.住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；
4.禁止行为；
5.按照管理规约或临时管理规约的规定交纳装修保证金；
6.需要注意的其他事项。
（六）业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务人对装饰装修活动进行必要的现场检查时，业主或者物业使用人应当配合。
（七）车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业服务区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业服务区域内规划用于停放车辆的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业服务区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
物业管理区域内结合民用建筑修建的人民防空工程，开发建设单位应当设置人防工程标识。人防工程标识的设置应当符合规范要求。
（八）鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会、自然资源和规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
（九）物业服务区域内未设置车辆集中充电设施或者车辆集中充电设施不足的，经业主大会同意，并经相关管理部门批准，可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地改造建设充电设施，并应当符合通行、消防安全等要求。
（十）建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省相关的保修期限、范围等的规定，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的相关事宜委托物业服务人承担，并签订委托合同，向物业服务人支付相应的报酬。
（十一）物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责，所需费用由业主承担。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
（十二）业主长期空置物业时，应当书面告知物业服务人，并与物业服务人就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止事故的发生。
（十三）住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入市专项维修资金专户，专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省、市相关规定执行。其他非住宅物业参照住宅物业缴纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业
共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
（十四）物业保修期届满后，物业服务区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务人承担。因共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的支出，没有缴纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，相关业主应当按比例承担有关费用。
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务人或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。
（十五）任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地。因维修、改造等原因需占用和挖掘的，应提前告知业主委员会或者环境和物业管理委员会、物业服务人和专业经营单位，查明地下管线信息，制定管线设施保护方案，在业主委员会或者环境和物业管理委员会、物业服务人的安排下施工，并采取必要的措施，不得影响相关管线设施安全，减少对其他业主正常生活的影响。
六、加强社区、旧住宅区物业管理
（一）社区物业管理
1.街道办事处（镇政府）的社区管理机构具体指导、协调物业管理的相关工作。
实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（镇政府）负责组织召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和相关执法、物业管理等部门参加。
联席会议主要协调下列事项：
①业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
②物业服务人在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；
③物业服务区域内发生的突发事件；
④物业管理与社区管理的衔接和配合；
⑤需要协调的其他物业管理事项。
2.业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间因物业服务发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会、联席会议或者环境和物业管理委员会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
（二）旧住宅区物业管理
1.鼓励街道办事处（镇政府）、社区居委会在旧住宅区改造整治前，指导小区业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务人，协助业主大会科学制定住宅区改造方案，配合相关部门完成违法建设的整治工作。
2.旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照相关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
七、加强监督与管理
各街道办事处（镇政府）、社区、相关部门要明确责任，依法履职，加强监督与管理工作，及时处置职责范围内的投诉、纠纷。
（一）市住房和城乡建设局履行下列职责：贯彻执行物业管理相关法律、法规和政策；监督管理物业服务人和从业人员；指导、监督物业承接查验活动；指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；组织开展物业管理培训与宣传工作；指导街道办事处（镇政府）开展物业管理相关工作；每季度会同相关职能部门开展一次“双随机一公开”联合执法检查；依法履行物业管理方面的其他监督管理职责。
（二）市有关部门在物业管理活动中履行下列职责：
1.发展改革部门会同住房城乡建设主管部门依法制定实行政府指导价的物业服务收费基准价及其浮动幅度；
2.公安部门负责指导物业服务人制定内部治安保卫制度，落实治安防范措施，对监控安防、保安服务等实施监督检查，对业主和物业服务人违反治安管理、燃放烟花爆竹、饲养动物、高空抛物、噪声污染、“僵尸车”停放等法律、法规规定的行为实施监督检查，依法查处物业服务区域内影响公共安全和公共秩序的违法行为；
3.民政部门负责指导、拟定全市城乡基层群众自治建设和社区治理政策，指导城乡社区治理体系和治理能力建设；
4.自然资源和规划部门负责对物业服务用房等建（构） 筑物、停车位、电动（汽）车充电设施以及其他配套建筑与设施设备的规划配置和规划核实，负责对建设项目是否按规划许可要求建设实施监督管理；
5.市场监管部门负责对物业服务价格和收费行为、电梯等特种设备安全运行实施监督检查，依法查处无照经营、物业服务人违规收费等违反市场监督管理法律法规的行为；
6.人防部门负责对人防工程维护管理的监督检查，对侵占、破坏人防工程的行为实施监督管理；
7.综合行政执法部门负责依法查处物业服务活动中违反环境卫生、生活垃圾分类、燃气、集中供热等有关法律法规和规章规定的行为；负责依法查处物业管理区域违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗、擅自改变建筑物外观等违反规划规定的行为；负责依法查处侵占绿地、餐饮服务业油烟污染等行为；
8.供排水行政主管部门会同综合行政执法部门依法查处违反供水、排水规定的行为；
9.消防救援机构和公安派出所负责对物业服务区域内消防管理工作进行指导、监督，做好市民举报线索落实工作，及时查处单位、公民举报的消防安全违法行为；
10.其他相关部门和单位按照各自职责做好物业监督管理的相关工作。
（三）街道办事处（镇政府）应当将物业管理工作纳入辖内社区治理体系和网格化管理，履行下列职责：组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；依法调解处理物业管理纠纷；召集物业管理联席会议；负责指导、监督环境和物业管理委员会建设工作；负责组织、协调住宅区弃（失）管期间的卫生保洁等基本物业服务工作；法律、法规规定物业管理方面的其他职责。
（四）社区居民委员会在街道办事处（镇政府）的指导下履行下列职责：指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治工作；临时组织旧住宅区改造后业主大会成立前的物业管理；指导、监督环境和物业管理委员会履行工作职责；指导、协调和督促物业服务人依法履行职责；组织、指导做好物业服务人的服务质量评价工作；协助街道办事处（镇政府）开展物业管理其他相关工作。
业主、物业使用人、物业服务人等发现违反物业管理规定的行为，可以向有关部门、街道办事处（镇政府）或者政务服务便民热线投诉举报。有关部门、街道办事处（镇政府）接到投诉举报后，应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理，并按规定时限回复投诉举报人。
市住房和城乡建设、公安、消防、综合行政执法、市场监管等相关部门和单位应当在物业服务区域内显著位置公布举报投诉联系方式，可以同时采用信息化手段予以公布。相关部门进入物业服务区域开展行政执法工作时，物业服务人、业主委员会、业主应当予以配合。违法事项涉及多个行政执法部门的，街道办事处（镇政府）应当协调相关部门联合执法。
八、强化保障措施
（一）强化组织协调。街道办事处（镇政府）及各职能部门、专营单位要高度重视物业管理工作，按照职责分工，各司其职、各负其责、密切配合，切实形成上下贯通、整体联动、齐抓共管的物业管理工作格局，合力提升物业服务质量和水平。
（二）强化督查考核。将物业管理服务考核纳入全市高质量发展考核体系。各职能部门要加强对物业管理工作督查力度，对群众投诉举报、媒体曝光、“双随机一公开”等渠道发现的苗头性、倾向性问题，要加强沟通和信息共享，督促物业服务人限期整改，将问题化解在萌芽阶段。对物业管理中职责落实不到位，尤其是“吹哨报到”过程中，在解决物业问题上存在无故拖延、推诿扯皮、不作为、慢作为等行为的，由组织、纪检部门介入调查，一经查实，纳入单位考核和干部执行力考察档案。
（三）强化宣传引导。广泛利用广播、电视、网络等新闻媒体，加强物业工作及物业管理法律法规宣传力度，对物业管理工作中表现突出的社区党组织、业主委员会、物业服务人等进行正面宣传报道，扩大物业行业社会知晓率、认可度；对服务水平低、业主投诉多的物业服务人加大曝光力度，促使物业服务人规范提升，提高物业服务质量，切实改善小区居民生活居住环境。
违反本意见规定的行为，法律、法规、规章已作出处罚规定的，按照其规定执行；未作出处罚规定的，按照《烟台市物业管理办法》的规定执行。
本实施意见适用于莱阳市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务以及监督管理活动，自2022年 月 日起施行，有效期至2025年 月 日。本市以前发布的有关规定，与本意见不一致的，以本意见为准。上级有新规定的，从其规定。
附件：莱阳市物业管理服务工作领导小组组成人员名单
附件
莱阳市物业管理服务工作领导小组组成人员名单
根据工作需要和人事变化，现将莱阳市物业管理服务工作领导小组组成人员调整如下。
组 长：于 涛 市委常委、宣传部长，市政府副市长
成 员：张 强 市委政法委分管日常工作副书记
李 健 市发展和改革局局长
张伟鹏 市工业和信息化局局长
李英杰 市公安局政委
鲁世云 市民政局局长
杜风琛 市司法局局长
李文武 市财政局局长
梁兆辉 市自然资源和规划局局长
张文强 市住房和城乡建设局局长
李松岩 市水务局局长
薛京涛 市市场监督管理局局长
姜桂涛 市综合行政执法局局长
梁 运 市政府办公室党组成员、市大数据服务中心主任
赵炳进 市城投集团有限公司党委书记
刘春慧 城厢街道办事处主任
董喜山 古柳街道办事处主任
李克玉 龙旺庄街道办事处主任
徐海涛 冯格庄街道办事处主任
赵大伟 柏林庄街道办事处主任
吕云航 市住房和城乡建设局党组成员
宋玉国 市消防救援大队大队长
领导小组主要负责全市物业行业的组织领导、统筹协调、服务保障、党建指导等工作。具体负责研究决定物业管理重大方针政策，决策和部署重大物业管理事项，协调解决物业管理工作重点、难点问题。每季度研究一次物业行业党建和业务重点工作。
领导小组办公室设在市住房和城乡建设局，承担日常工作，安排专职工作人员，由住建局分管同志担任办公室主任。各街道办事处（镇政府）负责对本行政区域内物业工作进行监督管理，对辖区住宅小区实施综合管理，及时协调解决矛盾问题。
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