各镇政府、街道办事处，开发区管委，丁字湾度假区管委，市政府有关部门，垂直管理有关部门，省烟驻莱有关单位：
《莱阳市开展完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
莱阳市人民政府办公室
2019年3月25日
（此件公开发布）
莱阳市开展完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案
为贯彻落实《中共山东省委山东省人民政府关于推进新旧动能转换重大工程的实施意见》（鲁发〔2018〕9号）的有关部署，根据山东省国土资源厅《关于在济南青岛烟台开展完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的函》（鲁国土资函〔2018〕271号）和烟台市政府办公室《关于印发烟台市开展完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作实施方案的通知》要求，结合我市实际，制定本实施方案。
一、总体要求
（一）基本原则。坚持目标导向，突出市场配置资源的决定性作用，健全和发展城乡统一建设用地市场。坚持规范运行，完善交易规则，保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下依法依规运行，促进要素流通，提高资源配置效率。坚持保障权益，充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益。坚持便民服务，优化交易流程，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。
（二）试点目标。通过试点，到2019年年底，建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系提供支撑，为全市经济社会发展提供动力。
（三）试点范围和区域。
试点的范围为全市国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等具备宗地交易的情况。试点区域为全市范围内所有镇街区。
二、工作内容
（一）创新土地交易机制。
扩大市场开放程度，引入市场竞争机制，提高交易服务效率，形成新的转让、出租、抵押机制。
1.建立国有建设用地使用权二级市场交易机制。制定国有建设用地使用权二级市场交易规则，明确转让、出租、抵押行为的交易方式、条件、报件要求、流程等。鼓励宗地转让、出租信息在线下土地有形市场和线上互联网信息平台公开发布，扩大交易覆盖面，提高土地成交率。交易主体可以自愿选择自行交易或委托交易。对选择委托交易的，可以引入市场竞争机制。在交易合同中明确约定受让方、承租方应履行原出让合同确定的权利义务。国有建设用地使用权交换、赠与、出资时，按照转让方式办理有关手续。作价出资（入股）、授权经营类型的国有建设用地使用权转让的，可在剩余的使用年期内转为出让国有建设用地使用权。
试行土地转让预告登记。为加快盘活存量土地，对开发投资总额未达到25%以上的建设用地使用权，按照“先投入、后转让”原则，灵活降低转让的门槛和条件，允许签订转让合同后，先办理预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理不动产转移登记，推动闲置低效用地盘活利用。（市自然资源和规划局牵头，住房城乡建设局、税务局、各镇街配合落实）
2.规范国有建设用地使用权宗地分割合并程序。分类明确土地分割、合并的条件及程序，在符合规划并且保持建筑物、构筑物结构完整，保障宗地内公共配套设施属于全体业主共有的前提下，根据依法申请、权属清晰、合理利用、保障权益的原则，允许将一宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。（市自然资源和规划局牵头，住房城乡建设局配合落实）
3.建立国有建设用地使用权抵押网上办理机制。在线下抵押登记和“互联网+不动产抵押登记”的基础上，增加抵押登记网上预约、申请、受理，形成线上、线下并行的抵押登记模式，提高抵押登记服务效率。进一步完善抵押登记实施细则，明确抵押登记程序和要求。完善自然人、企业作为抵押权人办理抵押登记和交易流程。引入第三方评估机制，评估划拨国有建设用地使用权权益价格，合理确定抵押价格。细化可以、禁止抵押的国有建设用地使用权范围，完善抵押期限管理制度，保障抵押登记行为更加规范、高效。（市自然资源和规划局牵头，住房城乡建设局、银监办、人民银行配合落实）
4.建立划拨国有建设用地使用权公开转让机制。研究制定划拨国有建设用地使用权公开转让的具体政策和措施，根据转让后是否符合《划拨用地目录》，确定具体的办理条件、程序和要求，提高转让处置服务效率。对符合转让条件的划拨国有建设用地使用权，纳入线下线上交易市场公开转让，转让后符合《划拨用地目录》的，受让方凭划拨决定书办理不动产转移登记手续；不符合《划拨用地目录》的，受让方先办理有偿使用手续，再办理不动产转移登记。（市自然资源和规划局牵头，民政局、住房城乡建设局、各镇街配合落实）
5.完善划拨国有建设用地使用权有偿使用机制。以党政机关、事业单位划拨国有建设用地使用权出租为重点，以工商登记信息、税务登记信息以及日常动态巡查、举报、查处发现的监管信息为线索，依据政府公布实施的基准地价确定具体地租征收收缴标准。调整完善划拨土地有偿使用的范围、标准、方式、措施，构建财政、自然资源和规划、市场监管、税务、住建共同征管工作机制，进一步规范划拨国有建设用地使用权出租行为。（市自然资源和规划局牵头，财政局、住房城乡建设局、市场监管局、税务局、各镇街配合落实）
（二）创新土地交易运行模式。建立线下土地交易有形市场，建设“互联网+土地交易”线上土地交易信息平台，形成线下线上相结合的土地交易新模式。
1.建立土地交易有形市场体系。按照交易、登记一体化建设原则，在有条件的不动产登记机构设立土地交易有形市场，做到功能定位准确、选址位置得当、空间布局合理、设施配置齐全、人员配备到位。调整优化不动产登记内部服务流程，统一受理交易、登记申请，统一内部审核，统一办理交易、登记事项，形成交易与登记不可替代、相得益彰的一体化服务新模式。2018年10月底前有形市场试运行，12月底前初步建成土地交易有形市场体系，迎接上级检查验收。（市自然资源和规划局负责）
2.建设全市土地二级市场交易信息平台。依托烟台市国土资源网上交易系统，建立莱阳市国有建设用地使用权二级市场交易信息平台，形成集土地信息发布、文书审核、资金监管、公开竞价、合同签订与备案等功能于一体的综合性平台。信息平台对内建立网上交易备案管理系统，提供网上权属信息查询、土地他项权利查询、供求信息真伪甄别等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务，实现在线看地、在线报备、在线支付等土地交易基本功能。设置第三方交易资金监管平台，建立并实施交易保证金制度，保障线上交易资金安全。配备线上客服人员提供网上交易咨询服务，使客户信息与宗地信息匹配更高效、精准。（市自然资源和规划局牵头，财政局、银监办、人民银行配合落实）
3.建立市场内部长效运行机制。制定线下线上交易信息数据管理细则，定期更新、分类、汇总数据，实现与自然资源部土地市场动态监测监管系统数据互通、共享。制定土地交易市场管理与不动产登记衔接的具体办法和措施，形成市场推介、成交确认、申报完税、不动产登记、事后监管的内部服务流程。制定土地二级市场网上交易规则，明确网上交易的条件、程序和要求。根据上级有关规定，制定土地交易有形市场建设规范，编制交易手册或指南，印制统一的交易合同文本和格式文书。根据《烟台市土地交易市场管理办法》，制定《莱阳市土地交易市场管理办法》，细化线下线上市场功能、流程、服务和监管措施，保障市场平稳、规范运行。（市自然资源和规划局牵头，税务局、银监办、人民银行配合落实）
（三）创新交易服务体系。从中介服务、地块推介、政策咨询、诉求解决四个方面，构建新的交易市场服务体系。
1.提供交易中介服务。培育和规范中介组织，加强指导和监管，充分发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，为交易提供咨询、估价、经纪等服务。加强对中介服务机构和人员的指导和监管，建立诚信褒扬、失信惩戒的信用监管机制，引导其诚实守信经营。（市自然资源和规划局负责落实）
2.提供土地宣传推介服务。探索建立网上土地推介模式，接受市场主体委托，由中介机构为其提供宗地推介方案调研、策划、设计、互联网推广等全程推介服务，推动快速完成地块招商工作。在线下线上交易市场，分期分批举办土地交易推介会、展销会，对形成竞争的地块，适时举行招标拍卖挂牌公开交易，让交易主体取得理想的交易结果。（市自然资源和规划局负责落实）
3.提供交易咨询服务。在线下线上交易市场设置交易咨询服务窗口，提供土地法律法规政策、土地市场相关资讯、土地交易常识咨询服务，营造良好市场环境，激发市场活力。（市自然资源和规划局负责落实）
4.提供交易举报投诉服务。研究制定交易市场举报投诉处理办法，在线下线上交易市场设立交易投诉举报电话、邮箱、微信、微博等，畅通交易诉求反映渠道，对市场管理人员、业务承办人员、中介机构及从业人员、交易主体等从业行为进行社会监督，督促规范交易行为，提高交易服务效率。（市自然资源和规划局负责落实）
（四）创新监测监管方式。从事前、事中、事后三个环节，完善市场分析研判和管理调控的具体措施，形成新的市场监测监管方式。
1.实施交易监测分析。及时梳理汇总全市土地一、二级市场交易数据信息，分析两级市场土地交易规模、结构、时序、节奏等规律，定期形成市场监测分析报告，在线下线上市场及时公开，为交易主体提供市场形势分析服务。完善公示地价体系，及时公布基准地价、标定地价、楼面地价、已成交地块价格，为交易双方合理确定交易价格提供参考。（市自然资源和规划局负责落实）
2.实施交易事中管制。研究制定土地交易事中管制办法，对扰乱市场秩序、不遵守市场公开交易纪律等交易行为的，及时实施停牌、中止交易等交易管制措施。对交易价格低于正常市场价格一定比例的，及时行使政府优先购买权，收回收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。（市自然资源和规划局负责落实）
3.实施交易事后监管。研究制定土地交易事后管理办法，明确土地转让、出租、抵押后相关权利人的权利义务，明确交易后履行原出让合同或划拨决定书的具体要求和措施。健全完善土地利用动态巡查制度，将市场交易主体的合同履约情况纳入诚信体系进行信用考评，采取经济手段和信用手段相结合的方式，强化交易事后监管，确保交易前后衔接，行为规范。严格责任追究，强化监督问责，减少寻租空间，坚决打击各种违法违规违纪行为。（市自然资源和规划局负责落实）
（五）创新部门联动协作机制。重点推动涉法土地、金融系统不良土地资产、国有企事业单位改制土地、产能过剩企业用地进入线下线上市场公开交易，形成推动存量土地开发的部门联动协作新机制。
1.建立涉法土地协作处置机制。由市法院、自然资源和规划局共同形成涉法土地处置实施意见，就涉法土地查询、查封、协助执行、拍卖等事项达成一致意见，解决执行难、管理难的问题。对法院需委托公开拍卖的土地，纳入土地市场公开拍卖，促进盘活利用。法院委托拍卖土地时，应通知同级税务部门，以便税务部门依法征收涉法土地处置环节税收及依法主张税收债权。（市法院牵头，自然资源和规划局、住房城乡建设局、税务局、各镇街配合落实）
2.建立金融不良土地资产入市盘活机制。由市银监办推动各银行业金融机构定期对金融不良土地资产进行梳理排查，甄别筛选不良土地资产企业名单、宗地底数，分期分批纳入土地市场公开推介交易，推动存量土地资产盘活利用。（市银监办牵头，法院、住房城乡建设局、自然资源和规划局、人民银行、各镇街配合落实）
3.建立国有土地资产协作处置机制。由市财政局（国资局）、市自然资源和规划局根据上级文件规定，研究制定党政机关事业单位、国有企业改制土地资产处置的意见。对改制后符合《划拨用地目录》的，凭划拨决定书办理不动产转移登记手续；不符合的，办理有偿使用手续。对改制涉及的出让土地，按照国有资产交易相关法律法规执行。（市自然资源和规划局牵头，财政局、住房城乡建设局、各镇街配合落实）
4.建立产能过剩企业用地市场退出机制。根据市发展改革局、市工业和信息化局甄别筛选的产能过剩企业名单，将其空闲土地分期分批纳入市场公开推介交易，加快盘活利用。（市发展改革局、工业和信息化局牵头，自然资源和规划局、税务局、统计局、各镇街配合落实）
三、实施步骤
（一）动员部署阶段。2019年3月，市政府召开试点动员部署会议，按照试点方案要求，落实部门责任，确定工作时间节点，全面推进试点工作。
（二）形成制度成果阶段。2019年3月底前形成制度新成果，提交关于完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作年度总结报告，报烟台市自然资源和规划局。
（三）完善提升阶段。2019年持续推进完善试点工作，于2019年年底前形成全面系统的总结报告、政策实施效果和相关建议报烟台市自然资源和规划局。
四、保障措施
（一）加强组织领导。市政府将土地二级市场建设工作纳入重要工作议事日程，建立部门协作和上下联动的工作机制，明确相关部门和镇街区工作职责，增强工作整体性、系统性，采取有效措施，在机构、经费等方面予以有力保障。
（二）强化督导协调。定期召开试点联席、调度会议，及时研究提出推进试点的政策、措施和建议，督导、通报工作进展情况。对试点中遇到的困难和问题，及时向上级部门请示汇报，对影响工作推进的单位实施约谈、问责，确保按期完成试点任务。
（三）做好宣传引导。通过报纸、电视、网络等新闻媒体，全方位、多层次宣传试点的重要意义，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，积极营造良好的舆论氛围。
附件：莱阳市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场领导小组成员名单
附件
莱阳市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场领导小组成员名单
组 长：陈 裕 市政府副市长
副组长：吕忠厚 市政府办公室副主任
鲁世云 市自然资源和规划局局长
成 员：孙学泉 市法院院长
贺巨豪 市发展改革局局长
高 鹏 市工业和信息化局局长
邢胜军 市民政局局长
李克升 市财政局局长
李言成 市住房城乡建设局局长
李 健 市市场监管局局长
孙洪波 市统计局局长
包德春 市税务局局长
邹仁强 市银监办主任
段 权 市自然资源和规划局副局长
孙庆钊 城厢街道办事处主任
陈 昊 古柳街道办事处主任
迟立志 龙旺庄街道办事处主任
高华山 冯格庄街道办事处主任
高风涛 柏林庄街道办事处主任
毕义亭 沐浴店镇镇长
李连照 团旺镇镇长
刘殿山 穴坊镇镇长
丁 伟 羊郡镇镇长
王振聪 姜疃镇镇长
孙慧杰 万第镇镇长
王 宝 吕格庄镇镇长
李志军 照旺庄镇镇长
吴 键 山前店镇镇长
刘永涛 谭格庄镇镇长
王海雷 大夼镇镇长
崔潭涛 高格庄镇镇长
张伟鹏 河洛镇镇长
领导小组办公室设在市自然资源和规划局，鲁世云同志兼任办公室主任。
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