莱阳市人民政府办公室

关于印发《莱阳市住宅小区物业服务企业规范管理办法》的通知

莱政办字〔2024〕11号

各镇政府、街道办事处:

《莱阳市住宅小区物业服务企业规范管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

莱阳市人民政府办公室

2024年4月29日

（此件公开发布）

莱阳市住宅小区物业服务企业规范管理办法

(试行)

第一条  为进一步规范我市物业服务企业服务行为，提升物业服务水平，建立住宅小区物业服务企业质量评价机制，推动全市物业服务行业健康、有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（国务院令第379号）《山东省物业管理条例》《烟台市物业管理办法》《烟台市普通住宅物业服务等级标准和评分标准》等法律法规、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条  规范管理对象为我市从事住宅专业化物业服务的物业企业。

第三条  物业服务企业规范管理实行住建部门、镇街、业主共同参与的物业服务企业“三位一体”质量评价机制，评定结果与企业诚信、评先选优挂钩。

第四条  质量评价主要从物业服务等级、日常管理、投诉处理、重大工作落实、红心物业开展情况等方面进行。对于质量评价中发现的问题，及时下达整改通知，督促相关物业服务企业限期整改。

第五条  质量评价成绩实行百分制，物业企业的最终成绩为所有服务项目的平均分，服务项目的成绩为住建部门、镇街、业主评价结果按百分制折算之和(住建部门占比40%、镇街占比30%、业主占比30%)。质量评价成绩分为三类，一类为优秀、二类为一般、三类为较差。质量评价成绩在80分（含80分）以上为优秀企业；质量评价成绩在60分（含60分）以上的为一般企业；质量评价成绩在60分以下的为较差企业。

第六条  市住建局负责指导全市住宅小区物业服务质量评价工作，负责结果汇总、公示工作；街道办事处负责指导社区完成辖区内物业服务项目服务质量评价和组织业主评价工作，无社区的镇街自行完成辖区内物业服务项目服务质量评价和组织业主评价工作。

第七条  质量评价按照下列步骤进行：

(一)每年10月份开始启动质量评价工作，镇街成立物业服务质量质量评价指导组，指导社区在每个住宅小区各成立一个评价小组，由5-7人组成，成员一般由社区“两委”、小区(网格)党支部和业主代表组成，可邀请人大代表、政协委员参与，并将质量评价指导组和评价小组人员名单报市住建局。

（二）每年11月底前，住建部门按照质量评价表(附表1)对物业服务项目进行评价；镇街指导社区评价小组按照质量评价表(附表2),对辖区内物业服务项目进行评价，并组织业主开展评价工作，业主评价可通过线上与线下相结合的方式进行,每个小区参与评价的业主户数按照实际入住户数300户以下不低于40%，301-500户不低于30%，501户以上不低于20%执行。镇街组织社区将辖区内物业服务项目和业主评价情况(附表2、3)汇总后，填写质量评价汇总表（附表4），并将附表4报市住建局。

（三）市住建局汇总质量评价结果，12月底前完成综合排名并进行公示。

第八条  有下列情形之一的，直接确定为较差企业：

1.物业服务过程中发生重大责任安全事故，造成严重后果的；

2.因物业服务企业管理服务不到位，引发重大群体性或越级上访事件，影响社会稳定，造成恶劣社会影响的；

3.因物业服务企业原因，对业主合法、合理、合规投诉不解决被新闻媒体负面报道，情况属实，造成恶劣社会影响的；

4.物业服务企业擅自在小区内搭建违章建筑、改变公用设施用途和地点，利用物业公用部位、公用设施设备进行经营，损害业主共同利益的；

5.物业企业拒不到主管部门进行备案登记或拒不纳入烟台市物业企业信用系统的；

6.物业服务合同终止，物业企业不移交物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关材料等；

7.其他应将物业服务企业确定为较差的情形。

第九条  质量评价结果统计

物业服务项目年度评价得分＝住建部门评价得分+镇街评价得分+业主评价得分。

在同一镇街承管一个项目的企业，企业评价得分为承管项目得分；在同一镇街承管多个项目的企业，企业得分为承管项目得分的平均分；在不同镇街承管项目的企业，取各镇街评价得分的平均分。

第十条  根据综合评价结果，设立“红黑榜”，自发布之日起一年内有效。

（一）排名前十且分值在80分（含80分）以上的优秀企业，确定为本年度“红榜”物业企业，优先推荐省、市级的荣誉评选，归集为优良信息并录入烟台市物业服务企业信用信息管理系统，并在前期物业招投标时给予推荐并适当加分。

（二）排名后十且分值在60分以下的较差企业，列为本年度“黑榜”物业企业，责令限期整改；拒不整改或整改不到位的，烟台市物业服务企业信用信息管理系统中信用等级直接确定为C级。信用等级连续三次被确定为C级的，纳入诚信“黑名单”，并视情提请业主委员会或社区居委会召开业主大会解除物业合同。

第十一条  本办法自2024年6月1日起施行，有效期至2026年5月31日。

附件：1.住建部门质量评价表

2.镇街质量评价表

3.业主质量评价表

4.镇街质量评价汇总表

5.住建部门质量评价汇总表

附件1

莱阳市物业服务质量评价表

(住建部门评分，占比40%）

镇    街：                社    区：

小    区：                物业企业：            时    间：

附件2

莱阳市物业服务质量评价表

(镇街评分，占比30%)

镇    街：                社    区：

小    区：                物业企业：            时    间：

附件3

莱阳市物业服务质量评价表

(业主评分,占比30%)

镇    街：                社    区：

小    区：                物业企业：            时    间：

附件4

莱阳市物业服务质量评价汇总表

（镇街)

镇街（盖章）：                              时    间：

附件5

莱阳市物业服务质量评价汇总表

(住建局)

时    间：